2026年3月，南沙的横沥岛边灯火辉煌，开建·南沙壹号的样板间盛典盛况空前。集团领袖及众多行业巨头齐聚一堂，明星佘诗曼也盛装登台，为活动增添星光。宣传资料中描绘得精彩纷呈：三江交汇、临水而居、190-266 平方米的平层设计，意在打造大湾区的住宅新标杆。然而，市场并未如预期那般火爆，阳光家缘的数据却显现出冷淡的现实：A1、A2两栋楼的江景大宅已获预售证，但经过近半年的巨大宣传，官方备案网签却仅有43套。这样的惨淡成就，不是孤立现象，而是开建南沙面临的一系列问题的冰山一角。

到了2026年5月，南沙开建推出了“以旧换新”活动，寄希望于此能作为集团长期发展策略的突破口。首轮试点的收购总额达到30亿元，覆盖符合条件的存量住宅，并提供免评估费、便捷过户等福利，以帮助购房者以旧房换新居，甄别真实买家并加速去化。然而，这一自救行动似乎并未能解决主要问题，因为集团多处的楼盘都处于销售不佳的状态。

从“以旧换新”的名单来看，南沙开建亟需反思：大部分楼盘的销售情况堪忧。比如，茗筑水岸在2023年开盘后，165-200平方米的大户型网签仅14套；瑞筑花园自2025年入市，仅成交16套，去化率仅9%；开建·未来城市虽然挂牌912套，然而实际网签仅94套，去化率也仅有10%。颐德湾尚在开盘七年后仍未售罄，显然市场氛围未如预期。

南沙开建最大的问题在于急于推出豪宅产品。集团旗下的开建·未来城市二期、南沙壹号等项目，从一开始就规划出大量的高面积户型。而在一个偏重刚需的市场环境中，反复押注提升型的豪华产品，显然是对客群理解的错误。销售的滞后并非偶然，而是一种必然趋势。

南沙开建的豪宅项目在地段上并无明显优势，不能吸引到真正的改善型买家。例如，开建·南沙壹号虽然在宣传中被拉入明珠湾名下，但实际上位于慧谷西区，这个地段并不是改善型买家所青睐的热点区域；而其他项目如茗筑水岸，同样面临地理上的劣势。

其次，现有的城市环境也进一步稀释了豪宅的吸引力。无论是慧谷西区还是万顷沙板块，周边环境仍处于旧改与产业转型阶段，缺乏成熟的居住氛围，许多土地仍待开发。高端买家通常不乐于等待，他们更倾向于即时的优质居住体验，而非未来某个时间的改造。

另外，南沙开建在产品规划上也存在明显错位。早期行业内的设计方案考虑到了多样化，后续却逐渐转向单一的大户型，定位上明显偏向了改善圈层。然而，南沙的客户基础有限，高端买家的比例微乎其微，整体购房者大多为刚需和改善型买家，85%的网签购房者所购户型均低于140平方米。

解决产品与买家需求之间不匹配的短板，必须明确市场上已有的竞争对手，如灵山岛和横沥岛上的同类产品已众多，开放型市场使得选择多样化，大平层产品需与高规格的竞争者角逐。

最后，南沙市场整体承压，大量高端产品面临生存挑战。新房库存高一直是顽疾，整体去化周期显著长，形成买方市场，购房者的观望情绪愈加浓厚。数据显示，南沙市场中新房库存已达157万平方米，市场去化周期仍处高位，迫切的销售压力使得开发商面临前所未有的挑战。